Berechnung der Erbschaftssteuer für Immobilien
Wer eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder sonstige Immobilien und Grundstücke erbt, muss Erbschaftssteuer zahlen. Die genaue Höhe der Steuer berechnet sich nach Abzug des Freibetrags, welcher sich wiederum nach dem Vermögenswert und Verwandtschaftsgrad des bzw. der Erben zum Erblasser richtet. Alle wichtigen Informationen zur Erbschaftssteuer für Immobilien und worauf Sie bei der Berechnung achten müssen, erhalten Sie hier.
Wird die Erbschaftssteuer für Immobilien immer fällig?
Grundsätzlich ist in Deutschland für den Erben immer dann Erbschaftssteuer zu zahlen, wenn der Erblasser stirbt und der sog. Erwerb von Todes wegen vorliegt. Es gibt allerdings Ausnahmen: wohnen beispielsweise die Ehefrau des Erblassers mindestens zehn Jahre nach Antritt der Erbschaft selbst in der vererbten Immobilie, wird keine Erbschaftssteuer fällig. Dies gilt auch bei Kindern, sofern das Eigenheim 200 m² Wohnfläche nicht übersteigt.
Darüber hinaus fällt die Erbschaftssteuer nur dann an, wenn der Wert der Immobilie höher ist als der jeweilige Steuerfreibetrag.
Ermittlung des Erbschaftssteuer-Freibetrags
Den jeweiligen Freibetrag für die Erbschaftssteuer können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:
| Verwandtschaftsgrad / Familienverhältnis | Steuerklasse | Freibetrag |
| Ehepartner | 1 | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | 1 | 400.000 € |
| Enkel | 1 | 200.000 € |
| Eltern, Voreltern | 1 | 100.000 € |
| Eltern, Voreltern (bei Schenkungen) | 2 | 20.000 € |
| Geschiedene Ehepartner, Stiefeltern, Neffen, Nichten, Geschwister | 2 | 20.000 € |
| Sonstige | 3 | 20.000 € |
Nach der Ermittlung des Freibetrags müssen Sie diesen vom Verkehrswert (= der am Markt voraussichtlich zu erzielende Verkaufspreis) der Immobilie abziehen und Sie erhalten als Ergebnis die Höhe der Erbschaftssteuer. Der Verkehrswert wird vom zuständigen Finanzamt auf Grundlage der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV) berechnet. Ausschlaggebend ist hierbei der Todestag des Erblassers. Da die Berechnung des Finanzamts allerdings nur auf groben bzw. standardisierten Angaben beruht und individuelle, wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigt werden, ist hier oftmals ein zu hoher Steuerbetrag das Ergebnis. Dies können Sie vermeiden, indem Sie ein detailliertes Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen durchführen lassen.
Steuersätze bei der Erbschaftssteuer für Immobilien
Die bei der Erbschaftssteuer zu erhebenden Steuersätze sind in § 19 ErbStG festgelegt und werden zur besseren Übersicht auch hier noch einmal aufgelistet:
| Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 | |
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13 Mio. € | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26 Mio. € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Über 26 Mio. € | 30 % | 43 % | 50 % |
Außerdem zu berücksichtigen: Versorgungsfreibetrag und Erbfolge
Bei der Erbschaftssteuer für Immobilien kann zusätzlich ein Versorgungsfreibetrag abgezogen werden. Bei Ehe- und Lebenspartnern beträgt dieser gemäß § 17 ErbStG 256.000 €, bei Kindern und Stiefkindern altersabhängig zwischen 10.300 € und 52.000 €. Die Witwen- oder Halbwaisenrente wird hierbei vom Versorgungsfreibetrag abgezogen. Außerdem ist zu beachten, wie der Erblasser die Erbfolge für die Immobilie festgelegt hat. Tritt die gesetzliche Erbfolge ein, müssen sich Ehepartner, Kinder und sonstige Verwandte das Erbe unter Umständen teilen. Die Erbschaftssteuer wird ebenfalls zwischen ihnen aufgeteilt.
Anders verhält es sich, wenn der oder die Erben im Testament oder Erbvertrag festgelegt wurde. Dann fällt die Immobilie den Begünstigten zu und die Erbschaftssteuer berechnet sich wie oben erläutert.
Sie haben noch Fragen zur Erbschaftssteuer für Immobilien? Professionelle Rechtsberatung rund um das Thema Erbrecht erhalten Sie bei der Kanzlei Höchstetter & Koll.
Quellen:
https://www.handelsblatt.com/finanzen/steuern-recht/steuern/steuertipp-so-wird-die-erbschaftsteuer-bei-der-mietwohnung-berechnet/26019274.html?ticket=ST-6818710-gp9whPuI6g1iu50EnkXA-ap4
https://www.heid-immobilienbewertung.de/magazin/verkehrswert-erbschaftsteuer-immobilien/#:~:text=In%20der%20Summe%20hei%C3%9Ft%20das,der%20oben%20genannten%20Steuerklasse)%20multipliziert
https://www.vermietet.de/erbschaftssteuer-immobilien
https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/erbschaft/erbrecht/erbschaftssteuer/
https://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/eigentuemer-werden/erbschaft.html
